Прогноз рынка недвижимости Дубая и Абу-Даби на ближайшие месяцы

Генеральный директор компании по оказанию услуг в сфере недвижимости Asteco рассказывает об основных событиях на рынке недвижимости Абу-Даби и Дубая в первом квартале года, а также о прогнозах спроса и предложения в ближайшие месяцы.

Каковы ключевые моменты, доминирующие в секторе недвижимости в Абу-Даби и Дубае? Каким будет прогноз на второе полугодие 2023 года?

В течение первого квартала 2023 года рост арендных ставок на квартиры, виллы и офисы в Абу-Даби, Аль-Айне и Шардже демонстрировал более умеренную тенденцию годового роста, в то время как арендные ставки в Дубае продолжали значительно расти. Таким образом, арендные ставки на виллы в Дубае превзошли предыдущий пик рынка во втором квартале 2014 года на впечатляющие 3%.

Что касается продажных цен, то в Дубае наблюдался двузначный рост, в то время как в Абу-Даби произошли минимальные изменения. Интересно, что продажи незавершенных проектов как в Дубае, так и в Абу-Даби стоили значительно дороже, чем готовая недвижимость. Несмотря на то, что согласовать эту надбавку может быть сложно, учитывая немедленную прибыль от сдачи в аренду или занятость, предлагаемую завершенными объектами, это подчеркивает высокий спрос на покупки вне плана.

Кроме того, важно отметить, что цены продажи в Абу-Даби по-прежнему предлагают значительные конкурентоспособные цены по сравнению с аналогичными объектами недвижимости в Дубае. Это означает, что Абу-Даби представляет исключительную ценность для покупателей на рынке. В целом, динамика рынка демонстрирует положительные тенденции и возможности, доступные в секторе недвижимости.

Какие ключевые проекты в сфере недвижимости будут реализованы во втором полугодии 2023 года, и как это повлияет на предложение в Абу-Даби и Дубае?

Процесс разработки Абу-Даби не показывает признаков замедления в оставшемся полугодии 2023 года. Несмотря на то, что несколько новых проектов в настоящее время находятся на стадии планирования и проектирования, и должны быть запущены в течение года, на рынке по-прежнему не хватает достаточного количества высококачественных дачных поселков.

Приблизительно 4450 жилых единиц должны быть завершены до конца 2023 года. Основные проекты включают Noya Villas на острове Яс, ряд зданий на пляжах Аль-Раха и Лулуат-аль-Раха, два жилых комплекса в Масдар-Сити, ряд вилл на острове Джубайль в дополнение к нескольким зданиям в Карьят-аль-Хидд на острове Саадият. Мы ожидаем, что в Дубае в 2023 году будут сданы еще 35 000 квартир и 6800 вилл. Новые предложения будут добавлены во все устоявшиеся районы эмирата, такие как Downtown Dubai, Business Bay и Jumeirah Village, а также в предстоящие проекты, включая Mohammed Bin Rashid City, Dubai South и Dubai Creek Harbour.

Вырастут ли арендные ставки и цены продаж во втором полугодии?

Ожидается, что в Абу-Даби арендные ставки на жилье (квартиры и виллы) останутся в основном стабильными, с незначительным повышением для конкретных проектов. Цены реализации в 2023 году останутся в целом стабильными, однако отсутствие готовых проектов/объектов «хорошего качества», доступных для продажи на вторичном рынке, поможет повысить цены реализации в определенных застройках/локациях. Спрос на высококачественные, удачно расположенные и конкурентоспособные по цене внеплановые проекты останется положительным.

Мы ожидаем, что в Дубае рост арендной платы продолжится, хотя и более медленными темпами, до тех пор, пока новое предложение не сбалансируется и рост арендной платы не замедлится. Стоит также отметить, что правительство Дубая планирует запустить новый индекс арендной платы в 2023 году, который будет основываться на рейтинге звезд, отражающем качество и удобства, а не на тенденциях местоположения и/или сообщества.

Первоначально индекс будет охватывать только жилые дома, виллы будут рассматриваться позже. Согласно новому индексу, четырехзвездочные здания (ультралюкс) будут отнесены к категории «бесплатных». Это означает, что не будет никаких ограничений с точки зрения увеличения арендной платы. Зданиям с более низким рейтингом будет разрешено повышать арендную плату в соответствии с политикой RERA только после утверждения. Ожидается, что цены реализации также будут следовать аналогичной тенденции. В целом дачные поселки (старые и новые), в частности, будут продолжать работать хорошо.

Поделитесь с нами своими взглядами на первичный и вторичный рынок?

На рынках Дубая и Абу-Даби наблюдается заметная тенденция продаж незавершенного строительства, при этом недвижимость приносит значительный доход по сравнению с готовой недвижимостью. Хотя тенденция сохранится, скорее всего, она будет недолгой. Стоимость недвижимости в Абу-Даби по-прежнему остается ниже по сравнению с недвижимостью в Дубае. Внеплановые первоклассные и высококачественные проекты на островах Саадият и Яс, сохранят ставки от 1500 до 3800 дирхамов за квадратный фут/продаваемую площадь.

Какие тенденции мы можем ожидать на рынке коммерческой недвижимости в Абу-Даби и Дубае?

За последние шесть-двенадцать месяцев мы наблюдали определенный рост показателей офисного сегмента в Абу-Даби и Дубае, и ожидается, что эта тенденция сохранится в краткосрочной и среднесрочной перспективе. Здесь важно качество или количество. Хорошо управляемые частные здания со спецификациями класса А в стратегических местах будут работать лучше и, вероятно, увидят увеличение заполняемости и производительности.

Значительные внутренние инвестиции на фоне продвинутых бизнес-реформ и государственных инициатив привели к повышению уверенности бизнеса и появлению на рынке новичков, что стимулировало спрос на офисные помещения, особенно класса А/В+ в престижных районах. Технологические достижения, удаленная работа, совместная работа и виртуальные офисы сделали потребность в физическом офисном пространстве вариантом, а не необходимостью. Это повлияет на работу офиса, особенно в отношении старых запасов.

Что следует учитывать потенциальным инвесторам недвижимости на таком рынке?

Здесь крайне важно проявлять должную осмотрительность, поскольку как незапланированные, так и готовые к заселению объекты имеют свои преимущества и недостатки. Прежде чем принять окончательное решение, учитывайте сроки владения недвижимостью, наличие средств, предпочитаемое местоположение, доходность и репутацию застройщика, а также качество других реализованных проектов. Выбирайте вариант, который лучше всего соответствует вашим текущим потребностям. Но самое главное убедитесь, что приглянувшаяся недвижимость была или будет построена надежным застройщиком.